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政策性搬迁收入财税探讨

政策性搬迁收入财税探讨

更新时间:2011-08-01 12:40:29    字体:   |  | 
随着城市建设、城市规划、基础设施建设等原因,企业政策性拆迁和取得政策性搬迁费的现象越来越多。拆迁后的企业有的注销,有些用搬迁费重新建设,还有些在搬迁前已另外重新建设,甚至有些企业将拆迁补偿费不入账、少入账或长期挂帐不作税收处理。本文将在介绍、分析财税[2007]61号文的主要规定的基础上,结合有关法律法规,讨论搬迁补偿款会计处理和税务处理的差异。

  一、财税[2007]61号文的主要规定与应关注的问题

  1、适用范围:

  1)适用企业:该文的发布日期2007年5月18日,《中华人民共和国企业所得税法》的发布日期是2007年3月16日,由于财税[2007]61号的发文日期晚于《中华人民共和国企业所得税法》的发布日期,因此财税[2007]61号适用企业范围是内外资企业,而不是某些人所谓的针对内资企业适用。

  2)搬迁补偿范围:一是搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入;二是搬迁企业通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地转让收入;但无论是何种情形,搬迁的原因都必须是“当地政府城市规划、基础设施建设等原因”,也就是必须有政府搬迁文件或公告,搬迁协议和搬迁计划,这也是主管税务机关审核的重要内容。否则,搬迁企业所获得的收入不能依照本文件进行税务处理,而应当按照企业所得税法规定的处理方法执行,即:搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额。

  在实务中,“政府搬迁文件或公告”这个概念至关重要,因没有明确定义,所以“政策性搬迁收入”的界定还有一些模糊之处。如果能符合此条件,所谓的“搬迁协议和搬迁计划”比较容易满足。

  2、涉税处理原则:

  1)搬迁后的企业注销的规定

  搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告,应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额,计算缴纳企业所得税;

  在实务中,许多企业因搬迁而注销,其搬迁收入按照企业所得税规定计算应纳税所得额;

  2)搬迁后的企业重建的规定

  搬迁企业根据搬迁规则,用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地(以下简称重置固定资产),以及进行技术改造或安置职工的,准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用,其余额计入企业应纳税所得额;

  企业因转换生产经营方向等原因,没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造,而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的,可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除,其余额计入企业应纳税所得额;

  搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产,可以按照现行税收规定计算折旧或摊销,并在企业所得税税前扣除;

  搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内,其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额,在五年期内完成搬迁的,企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后,其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额,缴纳企业所得税。

  在实务中,很多企业可以购买与企业生产经营有关的固定资产,扣减补偿收入至零或负数,然后再对外出售该固定资产,按照上述规定,可以在企业所得税税前扣除,从而达到规避或者叫逃避所得税的目的。实际上是双重扣税,这是政策性搬迁收入与非政策性搬迁收入的截然不同点;另外,企业取得的政策性搬迁收入,在五年期内完成搬迁的,企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后,其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额,缴纳企业所得税,换句话说,如果搬迁收入是政策性搬迁收入,其纳税义务的发生时间可以递延至第六年;

  二、搬迁企业取得政策性搬迁收入的账务处理:

  根据[2005]123号文的规定,搬迁企业取得的政策性搬迁收入(属于搬迁补偿款范畴)时应记入“专项应付款-搬迁补偿”,参考2006年版《企业会计准则应用指南-会计科目-专项应付款》相关规定,搬迁企业重置固定资产时,其支付的价款不需要核销“专项应付款”,,这样税务和会计存在差异,需要进行应纳税所得额纳税调整。

  企业在五年期内完成规划搬迁的,按以下原则处理:

  1)“专项应付款——搬迁补偿”,如为“借”方余额,在完成规划搬迁年度,结转到“管理费用”。

  2)“专项应付款——搬迁补偿”,如为“贷”方余额,则作如下财务处理:借:“专项应付款——搬迁补偿;贷:资本公积”。在税务处理上将上述余额与重置相类似的固定资产和土地价值比较,如有余额计入企业应纳税所得额,在所得税申报表“其他纳税调增项目”反映,如无余额则不作税务处理。

  三、迁补偿款的其他税种涉税处理

  1、营业税及其附加税务处理规定

  对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税,目前国家税务总局的文件没有明确规定,可以参考《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》(粤地税函「1999」295号)规定,“为了支持城市改造建设,经请示国家税务总局同意,凡经县级以上政府批准,国土局及有关房地产管理部门发出公告,限期拆(搬)迁的地(路)段的,被拆迁户取得的拆迁补偿收入(包括货币、货物或其他经济利益)暂不征收营业税。”;《福建省地方税务局关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知》闽地税发[2004]63号规定,“被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋,除下列两种情况外,均应征收营业税。1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费,暂免征收营业税。2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁,所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换,暂免征收营业税。”

  结合上述文件,可知,搬迁企业取得政府财政部门支付的拆迁补偿费及其他补助费,免收营业税;搬迁企业通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地转让收入,按“转让无形资产”征收营业税;

  2、土地增值税税务处理规定

  根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》和《土地增值税宣传提纲》的相关规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税;因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产而取得的收入,免征土地增值税。因此,企业取得政策性搬迁收入免予征收土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第11条规定,符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。但是此类情况下的免征应以原房地产所在地税务机关的批文为准。如果尚未收到批文,则应视同房地产出售或转让,计提应交土地增值税。

  3、印花税税务处理规定

  根据《印花税暂行条例》和《印花税暂行条例施行细则》和《关于印花税若干政策的通知》(财税[2006]162号)相关规定:“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按产权转移书据征收印花税。”因此,搬迁企业取得政策性搬迁收入中属于土地使用权转让收入部分需按规定缴纳印花税。

(来源:文章屋网 www.wzu.com


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