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商品住宅的财务成本控制分析

商品住宅的财务成本控制分析

更新时间:2011-08-01 15:47:27    字体:   |  | 
  摘 要:在完善项目开发的基础上,如何控制成本,对实现商品住宅开发经济效益最大化尤为重要。?
  关键词:商品住宅;财务成本控制;决算?
  
  随着房地产业作为国民经济支柱产业的逐步确立,奠定了房地产业在国民经济中的重要地位。商品住宅开发作为房地产业重要组成部分,在完善项目开发的基础上,如何实现商品住宅开发最佳成本控制,已越来越引起人民的广泛关注和重视。?
  
  1 注重决策阶段财务成本控制?
  
  开发项目成本的控制贯穿于项目建设全过程。但是,决策阶段的决策是否正确尤为重要,如果决策失误,成本控制已经失去作用。因此,要达到工程造价的合理性,就要以保证项目决策的正确性为前提。针对以上问题,应做好以下三个方面的工作。?
  (1)市场研究,主要是解决上马商品房开发项目的“必要性”问题。商品房作为特殊商品,其开发的大额性、固定性及建设周期长等特点,决定生产该产品具有一定的风险性。所以,做好市场研究就显得尤为重要。市场研究包括市场调查和预测分析两个方面。市场调查包括开发区域内住宅分布、人均收入、住宅现状。预测分析包括住宅未来发展趋势预测、房屋销售预测及价格分析,同时判断开发产品市场竞争能力及发展前景。?
  (2)技术研究,主要解决开发项目在技术上的“可行性”问题。技术研究包括开发条件、地址选择、规划及设计方案优选、企业组织、开发计划及进度要求等。在技术研究上应突出商品房开发的特点,既要满足居民生活、工作和生产基本要求,又要创造方便、舒适、优美的居住环境,同时体现小区独特面貌。?
  (3)效益研究,主要是解决开发项目在经济上的“合理性”问题。效益研究包括投资估算,资金筹措和经济指标评价等。投资估算含主体工程、辅助配套工程、拆迁补偿及前期工程费用估算等。通过项目费用、资金筹措等相关指标的计算,进行项目盈利能力、偿还能力等分析,得出经济评价结论。?
  
  2 加强以设计阶段为重点的财务成本控制?
  
  据资料显示,设计费虽然只占工程总费用不到1%,但在决策正确的条件下,它对工程造价的影响程度达75%以上。显然,设计是有效控制工程成本的关键。?
  (1)商品住宅小区规划设计。小区规划设计应根据小区的基本功能要求确定小区构成部分的合理层次和关系,据此安排住宅建筑、公共建筑、管网、道路及绿地布局,确定合理的人口与建筑密度、房屋间距与建筑层数,合理布置公共设施项目的规模及服务半径。?
  (2)商品住宅建筑的平面布置。在多层次建筑中,墙体所占比重较大,是影响造价高低的主要原因。因此,在住宅建筑中往往采用墙体面积系数控制住宅建造成本,尽量减少墙体面积系数。?
  (3)商品住宅的层高。住宅的层高直接影响工程造价,因为层高增加,墙体面积增大,柱体积增加,并带来基础、管线、采暖等因素增加,使成本加大。?
  (4)商品房住宅单元组成以每栋住宅单元数3-4个单元较为经济,户型要达到居室、客厅、厨房及卫生间的合理布置,单位组成及户型设计做到结构面积系数愈小愈好。?

  3 强化施工阶段财务成本控制?
  商品房开发管理的主体为住宅施工管理,它不仅具体复杂,而且战线长,管理优劣直接影响开发成本。?
  (1)建设工程要严格实行招标投标制度。所有商品房住宅施工项目都要大力推行招标投标制度,这是施工阶段降低开发成本的一种有效的手段。通过工程招标投标把施工企业推向市场,促使施工企业加强生产管理,提高技术水平,施工企业为了在社会上赢得信誉,必然增强质量意识,严格履行合同,减短建设工期,从而加强资金周转,减少期间费用及其他开支,较好的发挥投资效益。?
  (2)要科学进行施工管理。在施工过程中,影响工程造价的因素很多,如设计变更、材料代换、生产要素价格波动、政策性价格调整及其他不可预见因素等都可能引起工程造价提高,从而加大成本。因此要采取科学的施工方法。?
  一是要利用网络计划组织施工,编制施工网络计划要建立以工程技术负责人为主的领导小组,制定多种施工组织方案,对每种施工方案从技术上、经济上进行对比分析确定最佳方案。?
  二是要认真编制资金使用计划,通过资金使用计划的严格执行,可以有效地控制工程造价上升,最大限度地节约投资,提高投资效益。?
  三是要实行工程监理,赋予监理工程师应有的权力。增强质量出效益、管理出效益的观念,真正做到保证质量、保证进度、避免索赔,有效地控制造价。
  四是要严格施工签证。签证是施工阶段提高价款的重要原因。因此要认真对待签证工作,不但要建立签证制度,而且要慎重选定签证人员,要求签证人员既要有良好的思想素质,又要有较高的技术水平。?
  
  4 认真把好竣工决算?
  
  工程竣工决算时控制工程造价的最后一关,一定要严格管理,按决算程序层层把关。首先整理审查基础资料,包括竣工图、设计变更、施工签证、施工合同、验收记录、施工纪录等。凡设计工程造价变化的材料分门别类逐一审查,对不符合要求的予以剔除。其次检查工程量计算是否准确,是否遵守计算规则,严防高估冒算。三是审查定额套用是否合理,有无高套或错套现象。四是建立工程决算编制责任制度,编制员对科室领导负责,科室领导对技术负责人负责,哪一个环节出现问题就追究哪个人的责任,使工程决算真正做到全面、准确、公正、合理。?
  综上,商品住宅开发是一项特殊的产品生产过程,具有投资大、生产周期长、风险高的特点,也正是商品住宅开发的特殊性,决定了其生产成果的重要性。因此,在完善项目开发的基础上如何控制财务成本,对实现商品住宅开发经济效益最大化尤为重要。

(来源:文章屋网 www.wzu.com


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