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基于物业管理中的法律新问题

基于物业管理中的法律新问题

更新时间:2011-08-01 17:07:53    字体:   |  | 
摘要:
物业管理是近几年来我国大力培育,发展房地产市场过程中,住宅和非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理的出现,在牧业产权人、使用人和物业管理的受托管人之间产生了一种新型的民事法律纠纷迭起,它作为一种新类型案件,审理难度较大,加上现行法律、法规的滞后,且缺乏相应理论体系的支撑,在审判实践中面临许多新问题。物业管理作为一个新型的服务性行业还未制度化、规范化,物业管理中存在的法律新问题在司法实践中已经显露出来,我国应加快物业管理的全国性立法,明确物业管理公司和业主间的法律关系,明确物业管理服务收费的协商市场定价导向,解决物业管理纠纷的途径。
关键字:物业管理;业主;发展商; 
我国的商品房市场形成的近十年来,物业管理已经开始深入我们的生活。只要有新建的物业区,就离不开物业管理。我们从最初对午夜管理这个概念感到生疏到今天开始熟悉它,并逐渐有了更深的理解。随着物业管理的迅猛发展,随着物业管理规模和覆盖面的迅速扩增,广大业主权利意识的觉醒,物业管理的许多需要亟待解决的、深层次的热点、难点和实际新问题,如现有法规的缺陷、业主的权利义务,业主、业主委员会和物业管理公司的法律地位和法律关系,物业管理公约的法律地位和功能,物业管理费用标准的价值导向和收缴行为的法律效力等等,也已经开始浮现出来。这些复杂新问题的解决,无疑最终都会归结到物业管理理论探究以及立法策略上来。我们国家从过去对物业管理这个领域里一片空白到今天制定一系列相观的法律、法规和政策。列如《城市新建住宅小区管理办法》建设部第33号,国家计委,建设部有关印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的同志等一系列有关法规。这些法规使得我们在物业管理活动中开始有法可依,有章可循。但是物业管理在我国还是一个新的领域,有关方面的立法和规定正在趋于完善,很多人对物业管理还没有足够的熟悉和充分的理解。目前物业管理进入了快速发展的重要时期,也到了非要解决这些复杂新问题的关键时刻,假如我们不能从理论上科学熟悉和寻求出物业管理的内在的、必然的联系,就无法顺利地用立法途径从根本上彻底解决这些复杂新问题,就可能使这些复杂新问题成为物业管理继续健康发展前进的羁绊,导致众多的法律诉讼。 
一、物业管理中的法律关系 

在物业管理活动中之所以出现许多新问题,一个主要原因是很多人对物业管理中的法律关系熟悉不清,错误的理解自己在物业管理中的法律地位。发展商开发一个物业区,通过市场销售,将所建商品房逐渐,部分或全部出售给购房人,即业主。发展商的法律地位逐渐从原来开发项目的所有者,到把商品房售完,逐步转移而不再拥有已售出部分商品房的所有权。由于一贯发展商开发一个项目一般都需要几年,在这几年中,发展商对该项目拥有所有权。但当该项目完成商品房售出后,虽然所有权已经发生了转移,但大多数发展商在概念中认为其所建商品房的所有权仍未发生转变。他们仍认为物业区是他们所建,当然物业管理由他们管,这种概念往往把物业管理引入歧途。在法律上所有权的转移也标志着新的所有权人对其所拥有的财产的处置权、管理权。这一概念在物业管理中尤为重要,所以在物业管理中,都要以围绕向产权所有人提供服务为中心进行活动。 
产权所有人是物业区内的主人,由他们在适当的时候(入住达到法定比例),组织以产权人为主的业主管理委员会,代表全体业主的权益。业主管理委员会是物业区内的最高权利机构。业主管理委员会制定管委会章程。业主管理委员会决定选聘或续聘物业管理公司,并负责和物业管理公司签定委托管理合同。业主委员会和已签约的物业管理公司,共同制定新的物业管理公约和新的物业管理收费标准,由已签过委托合同的物业管理公司代表业主管理委员会,选聘保安公司和其他专业服务公司向物业区内提供服务。 
由于购房人是逐渐进入物业区内的,而且业主管理委员会是当业主入住率达到一定比例时才成立的。所以在物业区入住的前期,也即发展商仍拥有全部或大部分商品房的所有权时,一般由发展商布置物业管理服务,包括这一时期的物业管理公司的选聘,管理公约的制定和物业管理收费标准,都只能暂由发展商来确定。但发展商应在管理公约中或收费通知中注明,此种布置是一种临时性的布置,等业主管理委员会成立后,将由业主委员会再做调整。 
只有理顺了物业管理中的法律关系,并让物业管理中涉及的各个方面都能正确理解这种法律关系,物业管理中的新问题就轻易得到解决。 
二、发展商直接管理物业轻易引发的法律新问题 
经济越发达,社会越进步,社会分工也越来越细,专业性也会越来越强。从专业分工的角度上来讲,物业管理因该由专门的物业管理公司来经营,但在实际操作中,却有许多不在情理之中的事情。 
有很多项目的发展商就独自承担起物业管理的重任。这些发展商在其内部附设一个物业管理部门,自制物业管理公约,自订收费标准,自己组织布置成立物业管理委员会。总之,以主人自居对广大业主和物业区进行物业管理。发展商的这种行为轻易造成如下新问题摘要: 
1.房屋本身质量新问题导致业主拒交管理费。房产做为一种商品,在居民消费中是最大的消费商品,也是较复杂的商品。商品的质量最难保证,质量新问题也是最轻易发生的。当发展商自己愿意承担物业管理时,就如同给自己的脖子上套了一幅枷锁。只要当业主的房子有诸如漏雨、强面倾斜,或是门窗裂缝,业主都会以此为由拒交管理费。 
2.当装修出现质量新问题时。假如发展商交付的是精装修的商品房,一旦出现壁纸脱落、地板走翘,石膏板开裂或装饰物变形,业主都会以此为由来要求发展商减免几个月的物业管理费。 
3.当实测面积和购买时的暂测面积有误差时。实测面积和暂测面积一般都是有误差的,一旦当这种误差对业主不利时,业主就会以物业管理费作为讨价还价的余地,迫使发展商让步。 
4.采用分期付款或尾款缓交的情况。有的发展商采用分期付款的方式售房,业主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住,后余款在入住若干时间内交清。这时假如发生房屋质量新问题,装修质量或水电气暖,以及面积方面的新问题,或有物业管理不到位的新问题时,发展上不但物业管理费收不上来,就连剩余未付的房款也难收上来。 
5.有银行按揭贷款的情况出现时。发展上为了促销,向银行申请按揭贷款支持其业主购房,并为业主向银行提供信用担保。假如业主不能按时还本付息,自己愿承担连带赔偿责任。假如出现上述的有关质量新问题,或物业管理方面的新问题,业主会拒绝向银行还本付息,而把承担债务的责任推给发展商。 
之所以发生上面的几种风险,主要的原因是发展商不能积极主动地避开风险,而是把两个法律关系搅和在一起,这就导致了业主会把两个方面的风险,即购房的风险和物业管理的风险合并在一起,同时推给发展商。假如发展商不涉及或不直接涉及物业管理,而由专业物业管理公司对物业进行管理,假如出现上述新问题,则责任轻易分清。该是质量新问题由发展商处理;该是物业管理责任由物业管理公司承担;该交的物业管理费则业主自然会交。类似的案例不在少数。假如发展商自己独揽物业管理,一旦出现新问题,将很难从这些困扰和繁杂的法律泥潭中脱身。所以,无论从哪个方面讲,发展商自己独自从事其开发的物业区的物业管理都是弊大于利。 

三、物业管理公约应在什么时间签署,由谁来制定
物业管理公约是约束业主和物业管理公司行为规范的法律文件,这是物业管理活动中的一个非常重要的法律文件。这个文件体现的法律关系比较复杂,他不仅体现了所有者和被聘用者之间的联系,也体现了管理者和被管理者之间的法律关系。在这个文件里业主从所有者到被管理者,物业公司从聘用者到管理者,双方在发生着位置的变换。所有者同意让渡出自己的一部分权利交给物业公司来行使,所以物业管理公约是物业管理中的最终要的法律文件。由于在物业管理立法中没有明确确立物业管理公约的法律地位,无论是业主、业主委员会,还是物业管理公司对于物业管理公约的法律地位和功能没有一个正确地充分熟悉,没有充分熟悉和发挥物业管理公约的真正功能,对于物业管理公约的签订不够重视。也导致在司法实践中,部分法官往往并没有将物业管理公约作为基于私法自治原则而衍生的物业管理的最高自治规则来对待,也没有把物业管理公约看成为物业管理的基础和准则,使得物业管理公约缺乏应有的法律约束力。
在物业管理的初期,由于发展商拥有大部分产权,所以发展商在物业管理中的功能比较大,又因为是发展商首先聘用了物业公司,所以最初的物业管理公约是由发展商来制定的。我们知道现在有关政府部门也印制了物业管理公约的范本,但那仅是一个简单的范本而已,很多内容还需要实际管理者增添。比较好的办法是发展商应和物业管理公司共同制定物业管理公约。但这时的管理公约里一定要规定有效期限,比如规定当业主管理委员会成立后,其有效期截止。
随着房屋的销售,产权逐步从发展商手里转移到了新的业主手里,发展商原来在物业区呢的位置由业主们代替,原来发展商在物业管理公约中的权利和义务也要相应做些调整。同样广大业主的权利和义务也应该在公约中得到充分体现,所以修改物业管理公约就势在必然。假如业主管理委员会成立后,决定选聘新的物业管理公司,当然就更应该制订新的物业管理公约了。不论是修改原来的物业管理公约还是制订新的版本,都应由业主管理委员会主要负责,并会同物业管理公司一起根据物业区的实际情况制定出切实可行的公约来。在物业管理实践中经常碰到业主担心侵害自己合法权益,而不愿意签订物业管理公约的情况,这也是物业管理公约功能得不到充分体现和发挥的一个普遍原因。因此,物业管理公约的功能要能够真正体现和发挥,一个非常重要的因素就是要确实保证物业管理公约的公平、公正、公开、平等以及合法、合理。在物业管理实践中,的确有一些开发建设单位或物业管理公司利用自己有权起草和拟订物业管理公约的途径,在物业管理公约的强制性或禁止性内容上,处于维护自己的私利而设定一些侵害全体业主合法权益的公约条款,这就背离了物业管理公约应体现的公平、公正、公开、平等以及合法、合理的基本原则。
四、物业管理费导致的新问题
以业主承受能力为借口,导致的物业管理服务收费标准偏低,是制约物业管理健康发展的一个重要原因。多数物业管理企业疲于生计,必须靠其他经营收入才能维持收支平衡,这种普遍现象说明现行物业管理服务费的收费标准缺乏科学性和合理性。物业管理是市场行为,必须遵循社会主义市场经济的客观规律,物业管理服务收费也应遵循市场规律,应由当事人按照市场规律的客观要求自行协商确定价格。已成立业主委员会的,物业管理服务价格应由业主委员会和物业管理企业双方协商议定,可以通过物业管理招标投标的形式确定,在物业管理服务合同中应明确物业管理服务价格。确定物业管理服务收费标准,应当遵循公平、公开、合理以及和物业管理服务水平相适应的原则。
过低或过高的收费,都会导致许多业主迟延交费,不交费或抗交管理费。由于不交费或少交费,发展商或物业管理公司对业主适行停水停电,不让业主的汽车进物业区,停止通信或停电话,严重的则导致诉诸武力,引起法律纠纷。过高的收费或过低的收费会引起很多负功能,直接增加了物业管理的风险性。



五、如何区分物业管理费和物业管理维修基金
物业管理收费和费用标准的制定应是科学的和合理的,具体制定也是有其可行的方法的.各项收费的概念也应该搞清楚。物业管理中要收的费用有物业管理费、代收代缴的费用和物业管理维修基金。
代收代缴的费用是由物业管理公司从业主处收来再如数缴给有关公司的,如摘要:水费、电费、绿化费、电视接收费、保安费、垃圾处理费、电话费、煤气燃气费、土地使用费等。
物业管理公司对物业区内提供服务的收费,也即物业管理收费。这笔收费可以按照有关规定按每平方米每月多少钱来定。管理费是维持物业区正常运转的“血液”,没有稳定的管理费,物业管理公司就无法工作。假如一个物业区内成立了物业管理委员会,并且制定出了管理费的收费标准,则所有业主都应遵守这个标准,向物业管理公司准时交费。
但有时确有一些业主,只顾自己个人私利,尽管业主管理委员会已经代表全体业主制定了收费标准,但他们仍置若罔闻,我行我素,拒绝向物业公司交费。这些人的拒绝交费产生的后果就是破坏了物业管理的正常秩序,享受其他业主的权益,也即直接侵犯其他业主的合法权益。这些人不交费,其他业主多的费用其实就在为他们服务。这样的案例确实发生在一些物业区内。有时物业管理公司也采取一些强制办法,如停水停电等,但这种做法轻易引起难以预料的后果。比较可行的解决方法是由物业管理公司和业主管理委员会共同前去说服教育,假如仍不奏效,物业管理公司可以采用法律手段到法院提起诉讼,最后法院用强制执行手段解决。业主管理委员会在制定管理公约时,应该将如何制裁无故不交管理费用的行为的有关条款写进公约里。
物业管理维修基金又可以称为共同储备基金。设立物业管理维修基金的主要目的是为了应付在物业管理活动中巨额的非预见性开支,尤其是为维持和保存区分所有建筑物共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的修缮改良的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造,因此,物业管理维修基金的功能类似于物业区所有建筑物共用部分固定资产折旧费的计提。

众所周知,所有建筑物在建成之后,必然会受到自然环境和人为的损害。随着时间的增加,自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对所有建筑物自然在一定程度上有侵蚀、老化、陈旧、残损。假如没有建立管理维修基金,就不可能合理、有效地布置区分所有建筑物的修理和保养计划,必然会加速所有建筑物的自然侵蚀、老化、陈旧、残损,以致会由于维修保养不及时使所有建筑物过早达到危险程度,缩短了所有建筑物的使用寿命使之提前到达设计寿命,甚至于酿成伤害事故。相反,建立其了物业管理维修基金,就可以有效、合理地妥善布置所有建筑物的修缮改良,所有建筑物就可以得到有效的维修养护,使所有建筑物处于良好的状态和正常运行,充分发挥所有建筑物的正常使用功能,不断延长所有建筑物的使用寿命,改善和提高了所有建筑物的使用功能,提高了所有建筑物的档次和适应性,进而推动了所有建筑物的升值,使所有权人获得有效地经济价值,最大限度地提高了投资的回报率。
在物业管理法律、法规的立法中我们确立了物业管理维修基金和公用设施专用基金作为物业管理基金。其中规定各类物业管理都应设立物业管理维修基金,而公用设施专用基金原则上只适用于住宅类物业管理。这样做是因为住宅类的物业管理都直接面对着居民,同时在住宅区内用于居民公益性质的公用设施相对比较多,考虑到居民的经济承受能力,一般在需要对公用设施的维修养护以及更新改造时,需要的费用比较多,居民往往难以一下子承受,同时这些费用收集比较困难,这就直接影响了公用设施的维修养护以及更新改造的效率,从这个意义上设置公用设施专用基金具有一定的社会公益性质。相反对于非住宅类的物业管理,公用设施相对较少,费用小也比较轻易筹集,因此,没有设置公用设施专用基金的必要。
六、业主管理委员会的职责和权限
许多实践证实一个物业区管理的好坏,和该物业区的业主管理委员会有着密切的联系。业主管理委员会由物业区内过半数的业主选举产生,代表广大的业主的利益行使权力。实际上业主委员会是物业区内广大业主行使权力的常设最高权利机构。
业主大会每年召开一至两次,由业主管理委员会负责召开。业主大会决议的内容有摘要:1.物业管理公约及《业主委员会章程》的修订变更;2.在合同期内解除终止物业管理服务合同,解聘作为管理服务人的物业管理企业;3.物业建筑物的重大修缮或改良;4.物业建筑物的重建;5.业主委员会的撤消和重选;6.区分所有权的强制出让;7.约定专有部分或共用部分的事项。其中尤其是涉及到全体业主根本的共同利益的物业管理企业在合同期内的选聘、解聘,以及物业管理公约修订变更、业主委员会的撤消和重选等新问题更是重中之重。
业主管理委员会每半年审核管理公司呈报的财务报表和资金使用概况,对物业区内的重大资金支出或维修事项予以审核,批准管理公司运用维修管理基金。由此可见业主管理委员会的功能在物业区内是非常重大的。业主管理委员会和物业管理公司每月都要定期举行会议,商讨重大新问题,以利于从早期消除物业管理中的隐患。
假如物业区内不设立业主管理委员会,而只是有发展商或物业管理公司决定一切,就极轻易造成很多对业主权利进行侵犯的事件,业主的合法权益就不会得到保护,最终将不可避免地导致纠纷的出现。
七、正确的法律关系和完善的管理制度是物业管理经营活动的基础
物业管理工作既烦琐,又复杂,既辛劳,又不轻易搞好。有关物业管理方面的法规目前还不太完善,所以由于物业管理不善造成的法律新问题越来越多,而且这些新问题又极不轻易得到圆满解决,这就是我们目前物业管理所面临的现实新问题。要想避免物业管理方面出现的新问题,减少物业管理方面的风险,除了国家应颁布更详尽的法规和制定有关政策外,完善物业管理中的法律关系,是使物业管理工作走上正规的第一步。否则,法律关系不正确,导致以后一系列的工作都会出现新问题。
在目前要求所有的物业管理公司和业主管理委员会都正确理解物业管理中的法律关系,并用正确的法律文件来确定这些法律关系也是不现实的。业主管理委员会或是物业管理公司可以聘请精通房地产法律方面的律师提供法律服务,例如制作委托管理合同,物业管理公约,业主管理委员会章程等。律师还可以提供有关解决物业管理纠纷的法律咨询服务。同时还可以帮助物业管理公司和业主管理委员会制定其他一系列相关物业管理的规定,物业管理应该有法可依,有章可循。
应该指出目前在物业管理活动中所涉及到的物业管理法律新问题远远不止上述这些,诸如物业管理的监督、开发建设单位在物业管理活动中的地位和权利义务、规范物业管理市场竞争、政府在物业管理活动中的地位和功能……等等随着物业管理的深入发展和规模的不断扩大,人们的对物业管理的法律意识的不断提高,深入探究和探索思索物业管理的法律新问题,强化物业管理理论探究,用所有权构筑起物业管理理论体系,从立法策略上构筑物业管理生存和发展的法制基础,是我们从事物业管理行业的每一个业内人士应尽的职责和义务,只有通过我们大家的不断探索、开拓和进取,才能迎来二十一世纪物业管理的灿烂明天。

参考文献摘要:
1、刘佳能《现代物业管理》 华南理工大学出版社 1995年
2、陈华彬《现代建筑物区分所有权制度探究》 法律出版社 1995年
3、程信和、刘国臻《房地产法》 北京大学出版社 2001年
4、高富平、黄武双《物业权属和物业管理》 中国法制出版社 2002年
5、夏善胜《物业管理法》 法律出版社 2003年
6、《上海市居住物业管理条例》
7、《北京市小区物业管理办法》

(来源:文章屋网 www.wzu.com

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